বন্ধক উদ্ধার আইনগত অধিকার। Redemption of Mortgage is a legal Right

 বন্ধক উদ্ধার  কি ? Redemption of Mortgage  

সাধারন অর্থে বন্ধক হল - প্ৰদত্ত বা প্রদেয় ঋণের অথবা অন্য কোন অর্থিক দায় সৃষ্টিকারী লেনদেনের নিশ্চয়তা বিধানের উদ্দেশ্যে কোন স্থাবর (অস্থাবর নয়) সম্পত্তিস্থ স্বার্থের (সম্পত্তিটি নয়) সাময়িক হস্তান্তর। এই হস্তান্তর যিনি করেন তিনি হলেন বন্ধকদাতা (mortgagor), আর এই স্বার্থ যিনি পান তিনি হলেন বন্ধকগ্রহিতা (mortagee), আর যে অর্থের নিশ্চয়তার জন্য বন্ধক সৃষ্টি করা হয় সেই অর্থ এবং তার সুদ হল বন্ধকী অর্থ (mortgage money)। আবার, ভিন্নরকম উল্লেখ না থাকলে বন্ধকদাতা ও বন্ধকগ্রহিতার কাছ থেকে স্বত্ব অর্জনকারীদেরও যথাক্রমে বন্ধকদাতা ও বন্ধকগ্রহিতার অন্তর্ভুক্ত করা হয়েছে 59A ধারায় ।

১৮৮২ সালের সম্পত্তি হস্তান্তর আইনে Redemption বা রেহেনমুক্ত করার অধিকার হল, রেহেনদাতার রেহেন সম্পত্তি ফিরে পাওয়ার অধিকার। এই অধিকার একাধারে আইনগত অধিকার ও ন্যায়পর অধিকার। নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে রেহেনমুক্ত করা হলে তা আইনগত অধিকার, আর নির্দিষ্ট সময় অতিবাহিত হওয়ার পর রেহেনমুক্ত করা হলে তা ন্যায়পর (Equitable) অধিকার। রেহেন দ্বারা রেহেন সম্পত্তির সীমিত স্বার্থ রেহেন গ্রহীতার নিকট হস্তান্তরিত হয়। রেহেনদাতা রেহেন সম্পত্তির মালিকানা হারায় না। রেহেনী অর্থ পরিশোধযোগ্য হওয়ার পর রেহেনদাতা সুদসহ রেহেনী অর্থ পরিশোধ করে রেহেনী সম্পত্তি মুক্ত করার অধিকারী।

সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৬০ ধারায় বলা হয়েছে যে, রেহেনের আসল অর্থ পরিশোধযোগ্য হবার পর, যে কোন সময় উপযুক্ত স্থানে ও সময়ে টাকা পরিশোধ করা হলে বা পরিশোধের জন্য পেশ করা হলে রেহেনদাতার রেহেনগ্রহীতাকে বাধ্য করার অধিকার জম্মায়

 মহামান্য সুপ্রিম কোর্টের  হাইকোর্ট ডিভিশনের  একটি রায়ের M. A. Hashem vs. Artha Rin Adalat, Dhaka & Ors,6 SCOB [2016] HCD 19 (Para-33) মামলায় উল্লেখ করা হয়েছে  

It is this Court's view that the distinction between legal and equitable rights and interest does not exist under the existing legal regime governed by the Transfer of Property Act, 1882. Thus, the right of redemption of the mortgagor is not an equitable right but a legal right conferred by statute. Therefore, a mortgagor under Bangladeshi law always retains a legal interest before and after the expiry of the date of payment. Therefore, the right of redemption is not an equitable form of relief to be given on such terms as the court considers equitable but a statutory right conferred and available only upon terms statutorily defined and stated. In view of the above, it is found that the Judgment- Debtors/Respondents being mortgagors of the property in question possessed an inalienable right to redeem their property at all material times. The right of the Respondents over the mortgaged property is, accordingly, found by this Court to have been created when the property was mortgaged. Such right remained inalienable and in fact even after expiry of the date, of repayment. Resultantly, there is found no scope to argue that the Petitioner's right was first created in terms of time.”

বন্ধক উদ্ধারের তামাদি এবং প্রতিবন্ধকতা

বন্ধকদাতার এই অধিকার সৃষ্টি হওয়ার দিন থেকে ৬০ বছর পর্যন্ত বহাল থাকে, তামাদি আইনের ১ম তপশিলের ১৪৮ অনুচ্ছেদ অনুযায়ী। এই সময় শেষ হবার আগে শর্তনির্ধারিত সময়ের মধ্যে পাওনা পরিশোধে ব্যর্থতার কারণে তার এ অধিকার কোনভাবেই নষ্ট হয়না, দলিলে সেরকম কিছু লেখা থাকলেও নয়। আইনের প্রতিষ্ঠিত নীতি হল – "Once mortgage always mortgage." আর তাই, বিক্রীর শর্তে বন্ধক ও ইংলিশ বন্ধকের মত বন্ধকও উদ্ধারযোগ্য। তবে, বন্ধক দেবার পরবর্তীতে বন্ধকগ্রহিতার অনুকূলে চিরস্থায়ীভাবে স্বত্ব হস্তান্তরের মত পৃথক কোন নতুন চুক্তি করলে বন্ধক উদ্ধারের অধিকারটি বিনষ্ট হবে নিশ্চিত।  তবে আইনে Redemption বা রেহেনমুক্ত করার অধিকার  আংশিক উদ্ধার চলে না।বন্ধকদাতার বিরুদ্ধে বন্ধকগ্রহিতা কোন ডিক্রী পেলেও বন্ধক উদ্ধারের অধিকার হরণের (foreclosure) ডিক্রী চুড়ান্ত না হওয়া পর্যন্ত বা বিক্রী চূড়ান্ত না হওয়া পর্যন্ত, বন্ধক উদ্ধারের অধিকার বিনষ্ট হয়না। সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৮২ ধারানুযায়ী বন্ধকী, সম্পত্তির অংশিদাররা তাদের অংশানুপাতে বন্ধকী পাওনার জন্য দায়ী। কিন্তু, এরকম কোন অংশিদার হারাহারি মতে টাকা পরিশোধ করে কেবল তার অংশটুকুর বন্ধক উদ্ধার করতে পারবেন না যদি না বন্ধকগ্রহিতা স্বয়ং বন্ধকী সম্পত্তির সম্পূর্ণ বা অংশ বিশেষের স্বত্ব অর্জন করে থাকেন। সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৬০ ধারায় এই বাধা আরোপ করা হয়েছে।

  ধন্যবাদান্তে

Muhammad Ullah,
Advocate,  Supreme Court of Bangladesh,
Head of   Chamber "Muhammad Ullah and Associates",  
Meherba Plaza, Suite No. 9/A, 
(9th Floor) 33, Topkhana Road, 
Purana Paltan, Dhaka-1000.
Email: mullahiuk@gmail.com,
Cell:  01719917214